W umowie o wykonanie prac remontowych strony nie tylko ustalają ich zakres, termin rozpoczęcia i zakończenia oraz kwestie związane z wynagrodzeniem należnym wykonawcy. Często znajdują się w nich postanowienia dotyczące zapłaty przez wykonawcę kary umownej w razie zwłoki w rozpoczęciu lub zakończeniu remontu. Określają one wysokość tej kwoty oraz okoliczności, w których wykonawca musi ją uiścić.

Niejednokrotnie stosowne regulacje umowne zabezpieczają również zamawiającego przed zwłoką w wykonaniu remontu. Najczęściej w takiej sytuacji właściciel remontowanego mieszkania w razie opóźnienia prac powyżej określonej liczby dni ma prawo odstąpić od umowy, a w dodatku takie odstąpienie nie powoduje utraty możliwości dochodzenia odszkodowania od wykonawcy za straty spowodowane nierozpoczęciem prac w terminie bądź niedotrzymaniem terminu zakończenia remontu. Warto też zaznaczyć, że takie uprawnienie umowne nie powoduje utraty możliwości dochodzenia kary umownej.

Właściwa procedura

Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli przyjmujący zamówienie np. wycyklinowania i polakierowania zniszczonego parkietu wykonuje zlecone prace w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie. Dodatkowo w przypadku gdy zamawiający sam dostarczył materiału, np. lakieru do podłogi, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła. To jednak nie wszystkie uprawnienia zlecającego remont.

Jeżeli dzieło ma wady, np. na wyremontowanym parkiecie czy ścianie pojawiają się plamy, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, jeśli wymaga nadmiernych kosztów. Jeśli wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Natomiast jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.

Czy trzeba wpłacić zaliczkę firmie, która przeprowadziła remont

W trakcie zbliżającego się urlopu chcę wyremontować mieszkanie. Firma remontowa zażądała zadatku na poczet wykonywanych prac i zakupu materiałów. Czy ma do tego prawo?

Ekipa remontowa może zażądać zaliczki, np. na poczet zakupu materiałów potrzebnych do wykonywania prac. Właściciel mieszkania ma prawo jednak umówić się z wykonawcami, że sam zakupi potrzebne materiały bądź nabędą je wykonawcy ze swoich środków i wydatki wliczą do ogólnej kwoty należnej za przeprowadzenie remontu.

Gdy strony umówią się, że właściciel mieszkania wpłaci zadatek na poczet wykonania umowy, wówczas należy zabezpieczyć tę kwotę. W takiej sytuacji najlepiej sporządzić na piśmie umowę o przeprowadzenie prac remontowych i określić w niej ich zakres, termin rozpoczęcia i zakończenia, wysokość zadatku oraz na zakup jakich materiałów pieniądze powinny zostać przeznaczone. Z zadatku wykonawca powinien się rozliczyć, okazując faktury za zakup materiałów. Natomiast niewykorzystaną na zakupy kwotę musi zwrócić właścicielowi albo zaliczyć na poczet należności za wykonywane prace.


Większe wydatki

Jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, a zestawienie sporządził zamawiający, przyjmujący zamówienie może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. W sytuacji gdy zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Należy jednak pamiętać, że przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego.

Podobnie jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Czy wykonawca może żądać

podwyżki za nieprzewidziane usługi

W trakcie remontu mieszkania wykonawca uznał, że trzeba przeprowadzić dodatkowe prace i zażądał z tego tytułu podwyżki ustalonego wcześniej wynagrodzenia. Dodatkowe prace przeprowadził bez mojej zgody. Czy muszę za nie zapłacić?

Wykonawca nie może domagać się podwyższenia wynagrodzenia, gdy wykonał prace dodatkowe bez uzyskania zgody zamawiającego. Natomiast w pewnych przypadkach wykonawca ma prawo żądać podwyżki wynagrodzenia, ale jeszcze zanim wykona dodatkowe prace. Powinien wówczas negocjować dodatkowe wynagrodzenie z zamawiającym. Jest tak przykładowo, gdy chodzi o prace, które nie były przewidziane w zestawieniu robót planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego. Przy ustalaniu podwyżki bierze się pod uwagę jednak, kto sporządził zestawienie prac. Jeżeli zestawienie sporządził zamawiający, wówczas wykonawca może domagać się podwyżki umówionego wynagrodzenia za nieprzewidziane w nim dodatkowe prace, które powinny być wykonane. Jeżeli jednak zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie, to może on domagać się podwyżki wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności wykonania prac dodatkowych. Gdyby zaszła konieczność znacznego podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego, zamawiający może od umowy odstąpić, powinien jednak uczynić to niezwłocznie i zapłacić przyjmującemu zamówienie odpowiednią część umówionego wynagrodzenia.

Naprawienie szkody

Osoba, która poniosła szkodę z tytułu niewykonania bądź niewłaściwego wykonania umowy przez kontrahenta, może domagać się odszkodowania. Podstawą dochodzenia roszczeń jest wykazanie normalnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem umowy z winy wykonawcy a powstałą szkodą. Tak rozumiany związek przyczynowy zachodzi, gdy szkoda jest typowym następstwem określonego rodzaju zdarzeń. Odszkodowanie może obejmować tzw. szkodę rzeczywistą, określaną jako straty, jakich doznało mienie poszkodowanego (poszkodowany staje się uboższy, niż był dotychczas). Ustalenie wysokości szkody następuje poprzez badanie stanu majątkowego poszkodowanego przed i po powstaniu szkody. Odszkodowanie może też obejmować tzw. utracone korzyści, czyli korzyści, jakich poszkodowany mógł się spodziewać, gdyby nie szkoda, która została mu wyrządzona. W takiej sytuacji wskutek doznania szkody poszkodowany nie staje się bogatszy, na co mógłby liczyć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Ustalenie wysokości utraconych korzyści jest zazwyczaj problematyczne i poddawane jest ocenie sądu.

Czy wykonujący usługę zawsze musi poprawić usterki

Po kilku tygodniach od malowania mojego mieszkania zaczęła odchodzić farba. Czy mogę żądać od wykonawcy usunięcia wad?

Jeżeli malowanie mieszkania zostało wykonane wadliwie, zamawiający może żądać usunięcia wad. Na przykład ma prawo domagać się ponownego pomalowania ścian czy sufitów. W tym celu zamawiający powinien wyznaczyć wykonawcy termin do usunięcia wad i zagrozić, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie naprawy. W takiej sytuacji wykonania prac zamawiającemu przysługują w stosunku do wykonawcy roszczenia z tytułu rękojmi.


Kary umowne

Konstruując postanowienia umowne dotyczące kary umownej, należy pamiętać, że mają one zastosowanie jedynie do zobowiązań niepieniężnych. Nie mogą być natomiast stosowane do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych. Kara umowna może być określona na wiele sposobów. Można ją ustalić jako jednorazowo określony procent niewykonanego lub nienależycie wykonanego zobowiązania lub też jako określony procent wartości zobowiązania za każdy dzień zwłoki w wykonaniu zobowiązania lub też jako określoną kwotę pieniężną. Konsekwencją zastrzeżenia kary umownej jest to, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniądze trzeba zapłacić osobie uprawnionej niezależnie od poniesionej przez nią szkody. Tym w praktyce kara umowna różni się od zwykłego odszkodowania, którego uzyskanie wymaga wykazania istnienia szkody i jej rozmiaru.

Niezależnie od powyższego kodeks cywilny dopuszcza miarkowanie (zmniejszenie) wysokości kary umownej na drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić wtedy, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana lub też gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane. Jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, to obowiązek zapłaty ustalonej w umowie kary jest dla dłużnika najczęściej zbyt dużym obciążeniem.

Nie ulega wątpliwości, że w wyniku większościowego wykonania kontraktu wierzyciel, np. zlecający remont domowej elewacji, zostaje w znacznym stopniu zaspokojony. Niejednokrotnie również i powstała szkoda jest niewielka lub nawet w ogóle nie powstaje. W takim przypadku dłużnikowi – kontrahentowi niezadowolonego właściciela przysługuje prawo do zmniejszenia zastrzeżonej w umowie kary umownej.

Podobnie jest w sytuacji, gdy postanowienia umowne przewidują rażąco wysoką karę. W praktyce do przyjęcia rażąco wygórowanej kary dochodzi, gdy w umowie ustalono karę umowną w nadmiernej wysokości. Za rażąco wygórowaną karę można uznać sytuację, gdy jej wysokość jest nieadekwatna do szkody wierzyciela, ma ona niewielką bądź zerową wielkość.

Postępowanie w sądzie

Same roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. Gdy firma wykonująca remont nie poprawia usterek w wyznaczonym terminie, sprawę należy skierować do sądu. Aby postępowanie sądowe przyniosło spodziewany efekt, właściciel remontowanego lokalu powinien w sądzie przedstawić dowody potwierdzające wadliwość wykonywanych pracy. Przy większych i bardziej skomplikowanych pracach nie obejdzie się bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.

Pozew wnosi się do sądu (wydział cywilny) właściwego dla aktualnego miejsca zamieszkania pozwanego.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).