PROBLEM

Podatniczka, na mocy ugody zawartej przed sądem w 2009 roku w sprawie o podział majątku wspólnego, nabyła prawo do wkładu mieszkaniowego związanego z lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie zobowiązała się spłacić byłego męża kwotą 100 tys. zł. 26 listopada 2009 r. podatniczka zawarła ze spółdzielnią umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego przeniesienia, mocą której nabyła lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w związku z tym, że przysługiwało jej lokatorskie prawo do lokalu. 28 stycznia 2011 r. (czyli przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie) podatniczka sprzedała mieszkanie za 300 tys. zł. Czy kwotę zapłaconą mężowi tytułem spłaty można potraktować jako koszt uzyskania przychodu?

ODPOWIEDŹ IZBY

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu, należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Dokonana w opisanym przypadku spłata na rzecz byłego męża nie stanowi dla podatniczki przychodu ani kosztu jego uzyskania. Podatniczka nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków związanych ze spłatą na rzecz byłego męża wkładu mieszkaniowego.

Nabycie własności lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze przeniesienia własności na rzecz osoby, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W takiej sytuacji za koszty nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać nie tylko koszty poniesione w związku z przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego, ale również wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowej sprawie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wraz z wkładem mieszkaniowym należały do majątku wspólnego małżonków. W związku z podziałem majątku prawo to wraz z wkładem mieszkaniowym uzyskała podatniczka z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego męża.

Uwzględniając te zasady, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zaliczyć należy wkład mieszkaniowy wniesiony w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, który po podziale majątku wspólnego małżonków przypadł w całości podatniczce. Natomiast spłata dokonana na rzecz byłego męża jest wydatkiem dokonanym z tytułu podziału majątku wspólnego małżonków w wyniku ustania małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Nie stanowi wydatku na nabycie zbywanego mieszkania. Spłata ta nie ma nic wspólnego z ceną nabycia lokalu mieszkalnego ani tym bardziej nie jest nakładem na nieruchomość dokumentowanym fakturą VAT i zwiększającym wartość tej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 marca 2011 r. (nr IPPB2/415-177/11-2/AS).